王谦:轻而优则重

2017-03-11     来源: 互联网
在轻重资产之间游走跳跃,左右逢源,是王谦对中国房地产行业大势的把控和度的把握。

盛煦地产创始人、董事长兼总裁王谦


8年前,他在“跑马圈地、项目为王”的中国房地产圈内,提出了“代建”模式点亮了中国开发商的双眼,拉开了中国房地产开发商轻资产转型的序幕。

8年后,当“联合办公”、“二房东”等概念在地产圈内横行,几乎所有人都将注意力集中到轻资产运营上面的时候,他却第一个拉起了“重资产”的旗帜,创办上海盛煦企业管理咨询有限公司(下称盛煦地产),并携手国际私募投资巨头华平资本与翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司(下称翌成创意,835235.OC),经过两年的运作,打造出了中国第一家存量地产从资产并购、改造、运营到资产管理的全产业链运营商。

从当年轻资产的始作俑者,到如今重资产的旗手,盛煦地产创始人、董事长兼总裁王谦的改变究竟是一个商人逐利主导下的“时尚者”的善变,还是一个中国地产实践者的嬗变。

对于这样的拷问,王谦只是淡淡说了一句,“我就是我,从未忘记初衷和目标的创业者王谦。”

 

优而重:运营改变物业价值


提及王谦,何许人也?在出版人梁书骁写的《换个思路玩地产》一书中,如此描述他:“说他名不见经传,肯定与事实不符,他头上的光环对于普通人来说已经足够耀眼:论学历,他是清华20世纪80年代建筑系的天之骄子,更拥有两个麻省硕士学位;论头衔地位,他名下拥有实力雄厚的地产投资及管理公司,人前人后都被尊称王董,出入京城、上海最高级的场所,和潘石屹等大佬级人物同台论道,指点中国地产前生后世;甚至论相貌,他也高大英武,堪称美男子。”

尽管年已过天命,身份也早已是社会公认的成功人士,但王谦却总是强调着:“我是一个创业者,我喜欢地产行业,所以我只是在地产行业之中寻求着合适我个人发展的机会,无论是从建筑设计师、房地产服务商还是现在的运营商,只是为了实现我想要的目标的一部分,当我的目标没有达到的到时候,我是不会停的。”

从中凯到万科,从海口到上海,王谦近20年的房地产生涯几乎走遍了房地产产业链的每一个关键节点。当别人都在拼命跻身房地产开发领域的时候,王谦却选择成为了一个房地产服务商,在与中凯达成合作后,不到2年的时间内,王谦在中国8个城市成功启动房地产开发项目超过11个,获得了平均IRR(Internal Rate of Return内部收益率)25%的优秀业绩。


浦三路base LIVING内景


而如今,当几乎所有的开发商都在谈转型,都在试图着向服务商角色转变的时候,王谦却又玩起了“重资产”,面对这一逻辑,王谦说:“在当时的增量地产时代,99%的人做的都是重资产,但是从美国的房地产发展史可以看到,重资产走到最终就是通过提供专业的服务来形成品牌市场,在当时,我希望自己可以在这个行业里面利用自己的知识和经验,获得最大的价值,所以我只能去找轻资产的道路,因为只有这样,你才可能同时为N个项目,N个城市提供价值。如今很多人都在这个存量地产行业里面,很多人做的轻资产,其实主要赚的还是一个租金差,然而,其实呢,当他的租金差越高的时候,说明他给这个物业带来价值越大,事实上,在这其中受益人最大还是房东,因为他帮资产升值了。现在我们自己持有改造运营,然后实现资产收益最大化,最终可以享受到资产升值带来的收益,这就是我们所谓的重资产模式。”

 

厚而重:积淀成就商业价值


2008年,是整个房地产行业异常动荡的一件,在环球金融危机的影响下,很多中小企业倒闭或被并购,直到奥运会的东风吹起,中国的房地产市场,头部转化为底部之后,又开始了新的一波上扬。翌成创意正是成立于这样颠覆的一年,在经历了房地产业的黄金时代后,2016年1月8日正式挂牌新三板。在这8年的时间里,无论是安福路的baseCO还是武康路的base OFFICE与天钥桥路的base LIVING,翌成创意用着一个又一个的项目证明着自己的专注与坚持,截止到目前为止,翌成创意已经拥有了29个项目和20万方的运营面积,其中21个项目个11万方的面积已经投入运营。


虹桥路base LIVING外观


“他(翌成创意)做这个事情已经8年了,他碰过的钉子肯定比现在新兴冒出来的企业多,他在这个领域里面一直生长了8年,经历了很多的风风雨雨,已经成功的证明了自己的商业模式。是什么导致他坚持了这8年?我们回到8年前,存量市场有谁会去做?很多人看都看不上,根本没兴趣,因为大家都在做增量,别人一个项目就够8年的利润,但是他坚持做存量地产的原因是什么?不管一开始是不是因为他并没有那么大的资金量,还是说其他什么,他能持续走一个存量市场走了8年,这已经很说明了一件事,这也已经可以说明了他们的创始人是一个什么样的企业家。毕竟很多人两年就会放弃了,我还遇到过5个月就放弃了的。”王谦说。

事实上,在8年前翌成创意刚刚成立的时候,王谦也在做着运营和管理,只是那个时候,王谦已经成为了当时业内“轻资产,重管理”的模式的推广者,在2008年6月博鳌房地产论坛上,王谦就曾对媒体公开表示。未来就看谁有本事通过打造以适合市场、适合消费者的残片,把土地的价值最大化。他说:“我在企业天天跟大家说,你不要认为我们是传统开发商,我们是给人家提供服务的,要有强烈的服务意识,对上、对下都要有服务意识,我们就是服务性公司。”

盛煦地产与翌成创意的合作,可以说是融合了王谦近二十年的房地产产业链游走中的心路历程与翌成创意8年专注房地产服务、运营领域的风雨坎坷,最终沉淀下来的,方是经历增量与存量时代双重考验的经典力作。

王谦向《中国房地产金融》透露,未来他们主要还是以持有为主,在通过一系列的运营改造,在资产升值之后选择合适的时机退出,成为从收购到运营,拥有一整套项目机制的平台。

 

合而重:推己及人合作共赢


在业内,房地产发展进入存量运营时代几乎已经是一个公认的趋势,然而在改造运营的同时却会容易忽略一个问题,如果从八十年代商品房出现伊始开始计算,最老的一批商品房目前已经有三十多岁的房龄。而依据我国法律规定,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。其中一般民用住宅建筑权属年限为70年;教育、科技、文化、体育等用地50年;工业用地、综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐设施等用地年限40年。当年限到期时是否会影响项目的改造运营。

面对这一问题,王谦表示:“中国的市场环境与政策是需要尊重的,在这个前提下,我们会制定一些我们拿项目的底线,就不能碰的红线,比如说你提到的这个使用权问题,我们不会拿低于20年使用权的项目,这是个红线,为什么是20年?因为我们想过了,我们要为我们的下家考虑,比如我们拿了以后,用3年的时间改造出租,到实现资金稳定期,比如出租率达到95%,那我们再转给别人的时候还剩下17年,我们会替下家计算回报率,保证大概15-17年的时间,他是可以回本的,那至少下家不会亏,如果中间他物业升值,再次转手,那就更赚了。”

王谦强调,做生意,需要为别人考虑,要替别人预留好利润的空间,他们在拿某个项目之前就已经事先考虑好了,如果经过一系列的改造运营,等这个项目再次转手的时候,下家的收益情况,这也是一直以来其良好口碑与合作共赢的成功之处。

“我是特别崇尚合作的,这肯能也是因为受美国文化的印象。我确实和各式人等与企业合作过,很多地方的文化是完全不同的,到目前为止,我没觉得我与哪个合作伙伴的合作是失败的,即使遇到了项目没有做好,我也不认为是合作失败的问题,更多的还是可能我们对市场的预期产生了偏差。到目前为止,我都很感谢每一个曾经和我合作过的人。”

王谦把曾经与他合作过的伙伴看成是能够成全他梦想的贵人,无论他是哪国人,哪里人,性格如何,他首先想到的是尊重,其次是坦诚,最后则是包容。他从来都没有想过要从合作伙伴上赚钱,他寻找合作伙伴的目的,就是可以让自己有机会去创造价值,成就价值。

在采访的最后,王谦告诉《中国房地产金融》,如果说到妥协,那他几乎每一天都在让步,或者说,他其实并不认为人生过程中的某些让步是妥协,他带着一种叫做“主动放弃”的哲学思维说:“最重要的是明确自己最想要最重要的东西,把时间用在最重要的事情上面,开心才是最重要的。”

王谦在这二十年来,就是用着这样“主动放弃”的模式在80年代离开了清华建筑系,去往太平洋彼岸的美利坚合众国,然后又一次回到国内从海口到徐州,从中凯到盛煦,王谦一直在追寻目标的路上。

 

【作者 李莉 · 第一财经 《中国房地产金融》


分享

关于我们

飞马旅隶属于上海东方飞马企业服务有限公司,是中国首家创业项目专业管理支持机构。飞马旅的宗旨,旨在建立中国首屈一指的创新型创业项目服务公司。

分享

微信公众号

Copyright © 2011-2012 Feimalv.com All Rights Reserved 沪ICP备12012458号-1